Наконец в России появился REIT — фонд недвижимости!

Хорошая новость, в России наконец появился REIT ETF — фонд недвижимости, который можно купить на российской бирже.

Компания Финекс выпустила фонд FXRE на акции недвижимости инвестиционных трастов США (проще говоря, на американскую недвижимость).

В России и раньше были фонды недвижимости (и сейчас есть). Но они были слишком дорогие (в плане взимания комиссий с инвестора) либо сомнительные в плане честности (подозрения в воровстве прибыли).

Какие были варианты?

Если вы хотели купить нормальный фонд недвижимости, приходилось открывать счёт у зарубежного брокера и выходить на иностранные биржи. Например, на американскую, где торгуются фонды на любой вкус, включая различные фонды недвижимости.

Но выход на иностранные биржи — это уже не всем удобно. Ещё для россиян покупка американских REITs означает высокие налоги (30% с дивидендной прибыли нужно отдать Дядюшке Сэму).

Другой распространённый вариант — покупать квартиру для сдачи в аренду. Но это ещё надо накопить, будет гораздо больше хлопот и это уже ближе к активным инвестициям.

Текущая ситуация

Теперь можно купить недвижимость на любую сумму через обычного российского брокера (и быстро продать в любой момент). Налог с дивидендов Дяде Сэму будет 15% вместо 30% из-за ирландской прописки Финекса.

Комиссия самому Финексу за управление фондом — 0,6% в год, что вполне адекватно. Некоторые российские фонды облигаций и драгметаллов дерут больше (это при том, что у драгметаллов и облигаций в среднем ниже доходность).

Хотя для объективности надо признать, что комиссии американских фондов часто копеечные и это частично компенсирует повышенную ставку налога (30% против 15%). Но по моим грубым прикидкам в фонд Финекса россиянам инвестировать всё равно окажется выгоднее (особенно если применять стандартные налоговые льготы).

Стоит ли бежать покупать фонд прямо сейчас? Не уверен.

Проблемы с американской недвижимостью

Когда появляется новый фонд всегда остаётся вопрос о «подводных камнях». Хотелось бы посмотреть на доходность фонда и сравнить с иностранными фондами недвижимости.

Хотя в плане эффективности у Финекс хорошая репутация — по их фондам не было особых провалов в управлении (ну то есть когда фонд должен показать одни результаты, а из-за косяков менеджеров показывает сильно хуже аналогичных фондов конкурентов).

Ещё один фактор — ситуация на фондовом рынке США. Прямо сейчас (ноябрь 2021) там надулся большой «пузырь«, который может лопнуть в ближайшем будущем (цены акций неадекватно высоки по сравнению с прибылью компаний, обычно это заканчивается падением цен).

Цены на американскую недвижимость тоже переоценены. И скорее всего, падение цен на акции США потащит вниз цены на их недвижимость. Поэтому не уверен, что сейчас лучший момент для её покупки.

Что в итоге?

Уговаривать не буду, смотрите сами. Я пока подожду, но рассчитываю купить в ближайшем будущем. Надеюсь фонд будет достаточно популярным и его не расформируют за отсутствием спроса.

В целом, REIT — необязательный актив для инвестирования, но полезный. Без него вполне можно обойтись, но это хороший дополнительный актив для диверсификации.

Кому интересно, в фонде есть небольшой процент «тюремной недвижимости». Я не считаю это автоматически неэтичным бизнесом (или неэтичными инвестициями). У государства есть функция и для её исполнения требуется недвижимость. Фонды покупают её и сдают в аренду, вот и всё.

P.S. Чтобы было понятно, это не реклама и мне за этот пост никто не платил (хотя было бы неплохо).

Дело в том, что я давно хотел разбавить свою долю акций недорогим фондом недвижимости (недорогим в плане взимаемой комиссии) и уже отчаялся увидеть такой фонд в России. Поэтому очень удивился и обрадовался, когда его сделали.

Ребятам из Финекса респект. Ещё бы вернули расформированные фонды на акции Великобритании, Японии и Австралии — и цены бы им не было.


.